En meublé longue durée, vous avez le choix entre deux régimes. Le bon choix dépend de vos charges réelles, de votre TMI et de votre stratégie patrimoniale.
La comparaison simple ci-dessus sous-estime le réel : avec l'amortissement du bien et du mobilier, votre impôt peut tomber à zéro pendant des années. Max calcule la projection complète selon votre situation.
Loueur en meublé non professionnel : derrière l'acronyme, un statut fiscal accessible à la plupart des bailleurs qui louent meublé. Voici comment il fonctionne et qui peut en profiter.
Vous êtes loueur en meublé non professionnel si vous louez un logement meublé et que vos recettes locatives meublées restent sous 23 000 euros par an, ou sous les revenus d'activité de votre foyer fiscal. Au-delà de ces deux seuils réunis, vous basculez en loueur professionnel (LMP), un statut aux règles différentes.
Le logement doit être réellement meublé au sens de la loi : literie, plaques de cuisson, réfrigérateur, vaisselle, table et sièges, luminaires, rangements, matériel d'entretien. La liste réglementaire compte 11 éléments obligatoires. Un logement insuffisamment équipé peut être requalifié en location nue, avec une fiscalité différente.
Les loyers meublés sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), pas dans les revenus fonciers. Cette différence technique change tout : les BIC ouvrent droit soit à un abattement forfaitaire de 50 % (micro-BIC, pour le meublé longue durée), soit à la déduction des charges réelles et à l'amortissement du bien (régime réel).
En location nue, l'abattement du micro-foncier n'est que de 30 % et l'amortissement du bien n'existe pas. À loyer égal, le meublé bien optimisé laisse presque toujours plus d'argent dans votre poche.
Le LMNP demande quelques formalités : une immatriculation pour obtenir un numéro SIRET (déclaration de début d'activité), la déclaration des recettes en BIC chaque année, et au régime réel, une comptabilité d'engagement avec liasse fiscale. La plupart des bailleurs au réel passent par un expert-comptable spécialisé ou un service en ligne, pour un coût annuel de quelques centaines d'euros, en partie compensé par une réduction d'impôt si vous adhérez à un centre de gestion agréé.
C'est le mécanisme le moins compris et le plus puissant du LMNP. Il mérite cinq minutes d'attention, parce qu'il explique pourquoi tant de loueurs en meublé ne paient presque pas d'impôt sur leurs loyers.
L'amortissement consiste à déduire chaque année de vos recettes une fraction de la valeur de votre bien, de votre mobilier et de vos travaux, pour tenir compte de leur usure théorique. Vous ne sortez pas un euro : c'est une charge comptable, pas une dépense. Mais elle réduit votre base imposable comme une vraie charge.
Concrètement, un appartement de 200 000 euros (hors valeur du terrain, qui ne s'amortit pas) s'amortit sur 25 à 40 ans selon les composants, soit environ 5 000 à 7 000 euros de charge déductible par an. Le mobilier s'amortit sur 5 à 10 ans, les travaux sur 10 à 20 ans.
Reprenons un cas simple : 12 000 euros de loyers annuels, 4 800 euros de charges réelles, et 6 000 euros d'amortissement annuel. Au régime réel, la base imposable tombe à 1 200 euros. Au micro-BIC, elle serait de 6 000 euros (abattement de 50 %). Pour une TMI à 30 %, prélèvements sociaux inclus, l'écart d'impôt dépasse 2 200 euros par an. Cet impôt en moins améliore d'autant votre rendement net-net.
Dans beaucoup de situations, l'amortissement ramène la base imposable à zéro pendant des années. Une règle l'encadre : l'amortissement ne peut pas créer de déficit BIC, l'excédent est reporté sans limite de durée sur les bénéfices futurs. Vous ne perdez donc rien, vous décalez.
Jusqu'à fin 2024, l'amortissement avait un double avantage : il réduisait l'impôt chaque année et n'était pas repris au moment de la revente. La loi de finances 2025 a changé ce second point : pour les ventes réalisées depuis le 1er janvier 2025, les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value imposable.
Concrètement, la plus-value taxable augmente du montant des amortissements pratiqués. L'avantage annuel reste réel et important, surtout si vous gardez le bien longtemps (les abattements pour durée de détention continuent de s'appliquer), mais la revente rapide après des années d'amortissement est moins favorable qu'avant. C'est un paramètre que la simulation complète intègre.
Le micro-BIC s'applique par défaut si vos recettes restent sous le plafond. L'option pour le régime réel est un choix volontaire, qui se prend en début d'activité ou en cours de route.
Pour opter, le délai à retenir est la date limite de dépôt de la déclaration de revenus de l'année concernée. L'option vaut pour l'année en cours et se reconduit tacitement chaque année. Vous pouvez revenir au micro-BIC plus tard, à condition de respecter le même calendrier et de repasser sous les plafonds.
Le bon moment pour passer au réel se calcule, il ne se devine pas. La règle de base : dès que vos charges réelles plus vos amortissements dépassent 50 % de vos loyers, le réel gagne. Avec un crédit en cours, des charges de copropriété et l'amortissement du bien, c'est le cas de la grande majorité des investisseurs. Le simulateur en haut de page donne la comparaison hors amortissement ; la simulation complète avec amortissement tranche définitivement.
Un point de vigilance : l'option au réel engage une comptabilité. Prévoyez ce coût (quelques centaines d'euros par an avec un service spécialisé) dans la comparaison. Dans la plupart des cas, l'économie d'impôt le couvre plusieurs fois.
Le cadre fiscal du meublé a beaucoup bougé. Voici les trois changements à connaître, intégrés dans notre simulateur.
Depuis la loi du 19 novembre 2024 (dite loi Le Meur), applicable aux revenus 2025, l'abattement micro-BIC des meublés de tourisme non classés tombe à 30 % et le plafond à 15 000 euros de recettes. Les meublés de tourisme classés conservent un régime plus favorable, et la location meublée longue durée garde son abattement de 50 % avec un plafond à 77 700 euros.
Pour les cessions réalisées depuis le 1er janvier 2025, les amortissements déduits au régime réel augmentent la plus-value imposable à la revente. Les abattements pour durée de détention s'appliquent ensuite normalement. Certaines résidences gérées (étudiantes, seniors, EHPAD) sont exclues du dispositif.
Pour le bailleur en meublé classique, longue durée, les fondamentaux restent intacts : abattement de 50 % au micro-BIC, déduction intégrale des charges et amortissement au réel. Les réformes ont surtout visé la location touristique courte durée.
Chaque outil est gratuit et sans inscription. Ensemble, ils couvrent l'achat, la fiscalité et la gestion de votre location.
Simulation complète avec amortissements, projection 10 ans et impact revente. 3 simulations gratuites par mois.
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