La plupart des annonces affichent le rendement brut. C'est le moins fiable des trois. Voici ce que chaque chiffre dit vraiment.
Le chiffre des annonces. Il ignore les charges, la taxe foncière, la vacance et les impôts. Utile pour comparer vite, jamais pour décider.
On déduit les charges non récupérables, la taxe foncière, l'assurance et la gestion. C'est ce que calcule notre simulateur ci-dessus.
Le seul chiffre qui compte vraiment : ce qui reste dans votre poche. Il dépend de votre TMI et du régime choisi. C'est le calcul que fait Max.
Un bien à 6 % brut peut perdre de l'argent chaque mois. Max croise votre TMI, le marché local et le financement pour donner un score d'achat sur 100 et une recommandation claire.
Le rendement affiché dans une annonce ne dit presque rien. Pour savoir si un bien est rentable, il faut dérouler le calcul en entier, jusqu'à ce qui reste réellement dans votre poche. Voici la méthode.
Le prix affiché n'est pas votre coût. Pour calculer une rentabilité honnête, partez du coût total d'acquisition : prix du bien, frais de notaire (environ 7 à 8 % dans l'ancien, 2 à 3 % dans le neuf), frais d'agence s'ils sont à votre charge, et travaux de remise en état avant la première location.
Un T2 affiché 200 000 euros avec 15 000 euros de notaire et 10 000 euros de travaux coûte en réalité 225 000 euros. C'est ce chiffre qui sert de base au calcul, pas le prix de l'annonce. L'écart fausse le rendement de plusieurs dixièmes de point.
Le rendement brut rapporte le loyer annuel au coût d'acquisition : loyer mensuel multiplié par 12, divisé par le coût total, multiplié par 100. Un loyer de 900 euros sur un coût de 225 000 euros donne 4,8 % brut.
C'est un chiffre de comparaison rapide entre plusieurs biens, rien de plus. Il ignore tout ce qui sort de votre poche chaque année.
Le rendement net déduit les charges annuelles non récupérables : taxe foncière, charges de copropriété non refacturables au locataire, assurance propriétaire non occupant, frais de gestion si vous déléguez, et une provision pour entretien.
Sur notre exemple, avec 1 200 euros de taxe foncière, 800 euros de copropriété non récupérable et 400 euros d'assurance et d'entretien, les 10 800 euros de loyers annuels deviennent 8 400 euros nets. Le rendement passe de 4,8 % à 3,7 %. C'est ce calcul que fait le simulateur en haut de page.
Un logement n'est jamais loué 100 % du temps sur la durée. Entre deux locataires, comptez en moyenne deux semaines à un mois de vacance par an selon la tension du marché local. Dans une ville tendue, l'impact est marginal. Dans une ville détendue, provisionner un mois de loyer par an est prudent, soit environ 8 % de revenus en moins.
Beaucoup de calculs de rentabilité ignorent ce poste. C'est l'une des raisons pour lesquelles les rendements réels déçoivent par rapport aux simulations d'achat.
Le rendement net-net intègre la fiscalité. Et là, tout dépend de votre situation : votre tranche marginale d'imposition, le régime choisi (micro-foncier, réel, LMNP), et le mode de financement. Deux investisseurs achetant le même bien au même prix peuvent avoir des cashflows après impôts radicalement différents.
C'est le calcul le plus important et le moins fait, parce qu'il demande de croiser des paramètres personnels. C'est exactement ce que fait Max dans l'analyse complète : cashflow après impôts selon votre TMI, sur votre situation réelle. Créez un compte gratuit pour la lancer.
Il n'existe pas de bon rendement dans l'absolu : il existe un bon rendement pour une stratégie donnée. Les repères du marché français se lisent en trois grandes zones.
Dans les métropoles tendues comme Paris, Lyon ou Bordeaux, les rendements nets se situent généralement entre 2,5 et 4,5 %. On y achète de la sécurité locative et du potentiel de valorisation, pas du cashflow. La vacance y est quasi nulle et la revente liquide.
Dans les grandes villes moyennes et les métropoles secondaires, la fourchette monte vers 4,5 à 6,5 % net. C'est souvent le meilleur équilibre entre rendement, demande locative et liquidité à la revente.
Dans les villes moyennes détendues et certaines périphéries, on trouve du 7 à 10 % brut, parfois plus. Attention : ces rendements élevés rémunèrent un risque réel de vacance, de rotation des locataires et de moindre liquidité à la revente. Un 9 % brut avec deux mois de vacance par an et des impayés vaut souvent moins qu'un 5 % net solide.
La bonne question n'est donc pas « quel rendement maximum » mais « quel couple rendement-risque correspond à mon objectif ». Cashflow immédiat, constitution de patrimoine, préparation de la retraite : chaque stratégie a sa zone de rendement cohérente. L'analyse Max positionne chaque bien sur ces repères, avec la tension locative réelle du secteur.
Chaque outil est gratuit et sans inscription. Ensemble, ils couvrent l'achat, la fiscalité et la gestion de votre location.
3 analyses Max gratuites par mois. Score d'achat, cashflow après impôts, marge de négociation.
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